Architecte obligatoire : la règle des 150 m² expliquée
Un particulier qui construit pour lui-même n'a besoin d'un architecte qu'au-delà de 150 m² de surface de plancher. Mais le calcul, les extensions et les sociétés obéissent à des règles précises.
Le principe : pas de permis de construire sans architecte
La loi du 3 janvier 1977 sur l'architecture pose une règle générale : toute personne qui demande un permis de construire doit faire établir le projet architectural par un architecte inscrit à l'Ordre.
Elle prévoit aussitôt une exception, la plus utile pour les particuliers : une personne physique qui construit ou modifie pour elle-même une construction de petite taille peut s'en passer. Les travaux intérieurs qui ne changent pas l'aspect extérieur en sont aussi dispensés.
Le seuil de 150 m² de surface de plancher
Depuis le 1er mars 2017, cette petite taille correspond à 150 m² de surface de plancher (article R*431-2 du code de l'urbanisme). Seule la surface de plancher compte pour ce seuil, pas l'emprise au sol.
La surface de plancher additionne les surfaces closes et couvertes dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m, mesurées à l'intérieur des murs, après quelques déductions (escaliers, stationnement, combles non aménageables…).
Au-dessus de 150 m² de surface de plancher, un architecte doit signer le projet de permis de construire. En dessous, il reste conseillé mais pas obligatoire. Une déclaration préalable n'exige jamais d'architecte.
Extensions : c'est la surface totale après travaux qui compte
Pour un agrandissement soumis à permis de construire, on additionne l'existant et l'extension :
| Situation | Architecte obligatoire ? |
|---|---|
| Maison de 120 m² + extension de 25 m² (145 m² au total) | Non |
| Maison de 130 m² + extension de 30 m² (160 m² au total), permis nécessaire | Oui |
| Maison de 170 m² + extension soumise à permis, quelle que soit sa taille | Oui |
| Extension relevant d'une simple déclaration préalable | Non |
En zone urbaine d'un PLU, une extension de plus de 20 m² qui fait dépasser les 150 m² au total passe d'ailleurs au permis de construire, et donc à l'architecte. Le guide agrandir sa maison détaille ces cas.
Sociétés et SCI : toujours un architecte
L'exception des 150 m² ne vaut que pour les personnes physiques. Une société, y compris une SCI familiale, doit recourir à un architecte pour tout permis de construire, quelle que soit la surface. Seules les exploitations agricoles échappent à cette règle. Une indivision n'est pas une société : les seuils des particuliers s'appliquent.
Autres cas : agriculture, serres, lotissements
- Bâtiments agricoles d'une exploitation : l'architecte devient obligatoire dès que la surface de plancher ou l'emprise au sol dépasse 800 m².
- Serres de production : pas d'architecte tant que les pieds-droits restent sous 4 m de haut et que la surface de plancher et l'emprise au sol ne dépassent pas 2 000 m².
- Changement de destination soumis à permis (avec modification des structures porteuses ou de la façade) : architecte au-delà de 150 m².
- Lotissements : au-delà de 2 500 m² de terrain à aménager, le projet du permis d'aménager doit être établi par un architecte ou un paysagiste-concepteur.
En dessous de 150 m² : pourquoi faire appel à un architecte quand même
Sans obligation, un architecte apporte un projet adapté au terrain et au budget, un dossier de permis solide face aux règles du PLU et, en mission complète, le suivi du chantier. Vous pouvez aussi lui confier seulement le dossier de permis, au forfait. Avant de vous décider, le CAUE de votre département peut vous conseiller gratuitement.
La règle officielle est résumée sur service-public.gouv.fr.
Questions fréquentes
À partir de quelle surface un architecte est-il obligatoire ?
Pour un particulier qui construit pour lui-même, au-delà de 150 m² de surface de plancher, en comptant la surface totale après travaux pour une extension. Une société ou une SCI doit toujours recourir à un architecte pour un permis de construire.
Faut-il un architecte pour une déclaration préalable ?
Non. Le recours obligatoire à l'architecte ne concerne que les projets soumis à permis de construire.
L'emprise au sol compte-t-elle pour les 150 m² ?
Non. Depuis le 1er mars 2017, seule la surface de plancher est prise en compte pour ce seuil.
Une SCI peut-elle construire sans architecte ?
Non, sauf exploitation agricole. Toute personne morale, SCI comprise, doit faire appel à un architecte pour un permis de construire, quelle que soit la surface.